中国消费者报•中国消费网讯 戴德梁行近日最新发布的《2016-2017中国商业地产大宗交易市场报告》显示，从全球资本来看，2017年可用新资金预计将达到4350亿美元，虽较去年的最高纪录减少2%，但仍为有史以来第二高。面对又一波大量资金的涌入，中国预计成为继美国之后第二大投资目标国家。
中国商业地产投资于2016年创历史新高，大宗交易金额高达2,094亿元，较2015年翻了一倍。尽管2017年一季度记录的交易额仅为500亿人民币，但是不少大型资产交易正在进行中，预计交易额会在第二，三季度飙升，2017年全年交易总额有望突破新纪录。
中国商业地产投资额（2008-2017Q1）
写字楼和零售物业组合受投资者青睐
按资产类别来看，写字楼仍为最受欢迎的资产类别，占到2016全年总投资额的一半，略高于2015 年42%的占比。对于零售物业的投资在2016年增长尤为显著，占到交易总额的27%（560亿），为2010年来最高占比。由于写字楼资产的激烈竞争使得其收益率不断压缩，许多投资者把目光转向零售物业。其中一部分投资者计划通过物业提升或租户调整而取得更高的租金，另一部分则打算将其收购的零售物业改造成写字楼或综合体以实现更高的回报。在综合体项目的收购中，写字楼和零售物业的组合占到了九成以上。有一定零售体量的写字楼通常可以达到较高的入住率或租金增长，写字楼内的员工也可为其零售区域于工作日带来较为稳定的客流量，两者的相辅相成使该类物业受到投资者的青睐。
全国商业地产大宗交易主要资产类别（2007-2017Q1）
内资买家占比九成创近十年新高
内资买家占到2016年全年商业地产大宗交易总额九成，为10年来最高占比。内资企业以其资金雄厚，审批较快等优势大举涉足中国超一线城市。在上海，以险资为主的内资机构资本十分活跃，在内资投资总额的占比接近六成。在利率仍保持较低水平以及股市持续低迷的状态下，险资的资产配置压力不断加大，而商业地产尤其是位于一线城市的优质物业成为各大险资互相争夺的对象。港资和新资在中国商业地产外资投资商中仍占主导地位，而欧美资本在华投资普遍较保守或者倾向于短期投资，并对新兴市场或风险较高的资产接受度相对较低。
可增值型或机会型资产将成市场新宠
近年来，由于租金增长放缓而资本价值增长超速，中国商业地产收益率受到压缩。尤其在北上广深一线城市，由于对优质物业竞争激烈，甲级写字楼价格于2016年在四市平均上涨近10%，而租金仅平均增长1%，使四市平均毛收益率由2015年底的5.3%降至4.9%。未来，在庞大供应量的压力下，预计租金增长仍保持缓慢，收益率预计或将继续下滑。因此，更多投资商把目光转移至对资产价值的提升，可增值型或机会型资产也越来越受欢迎。除此之外，尽管写字楼物业将继续受到追捧，越来越多的投资者将放宽目光以寻求更高回报率的资产。除了近年来因电子商务行业的崛起而迅速发展的物流仓储业，数据中心，养老产业，学生宿舍，旅游地产等“新兴资产”也将受到更大关注。
北京：可售物业供不应求，已从增量市场转向存量市场
2016年北京核心区投资额占总投资额的70%，不断增强的消费能力和稳定的租金收入都使北京核心地段的优质物业成为理想的投资对象；
北京投资市场可售物业一直处于供不应求状态，五环之内鲜有可售物业，城区旧项目改造升值将继续成为投资热点，其中基金公司的投资比例为最高，占38%；
投资标的除了核心区域的成熟物业项目外，那些成熟市场以外的周边商圈，如望京、丰台、通州及丽泽区域正在逐步走进投资者的视野；
上海：银行保险类机构性投资者超越房地产开发商跃居首席
从成交数量，体量和金额来看，办公物业表现绝对是大宗物业交易的支柱板块，写字楼物业成交总金额环比上年度表现异常活跃；
从投资买家类型来看，内资与外资的两极分化越趋明显，内资投资者已占据市场的绝对优势；
核心地区的土地供应紧缺和“2020年上海成为卓越城市”战略，使得大宗物业交易由新增供应向存量供应转变已成不可逆转趋势，城市更新带来的旧楼升级改造也将继续成为投资重点；
广州：内资资本在2016年大宗交易市场上一枝独秀
相较北京、上海、深圳，广州市场的土地成本相对较低，同时，广州的土地储备较为充裕，市场仍然存在较大的开发潜力；
2016年创下过去10年广州大宗交易市场的成交宗数之最，成交面积同样创下近年以来的最高值，企业机构成为广州大宗交易市场最重要的投资者，来自该类型投资者的资本占到全年市场交易总金额的64%；
政府一系列招商引资、产业升级及城市规划的利好政策都将有利于推动广州投资市场的进一步发展，我们预计，2017年广州投资市场将继续保持活跃；
深圳：核心区域的写字楼成为投资者最为心仪的投资产品之一
诸多大型企业积极谋求布局深圳，国内外企业总部积极入驻深圳，大宗购买优质办公物业以自用的需求日益增多；
2016年是历年大宗物业交易最为活跃的一年，全年交付完成面积24.56万平方米，涉及金额达到110.04亿元，其中外资仅占1.07%，金融类、保险类机构总投资金额占比超6成；
在粤港澳大湾区、前海自贸区等众多利好政策及经济快速发展背景下，长期乐观的预期还会持续吸引更多投资者。
中国的商业地产在经历二十年的快速发展后，已全面进入存量模式。戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示：“城市更新产业升级，改造创新将成为未来几年愈发关注的话题。对于投资者来说，有效的资产运营管理将成为制胜因素。在核心成熟物业紧缺的当下，投资者可将目光放宽放远，从众多的新兴市场或新兴物业中发掘投资亮点。”
