根据搜狐焦点数据统计显示，2017年1季度，全国重点监控的12个城市商品住宅成交下滑趋势明显，多城同比、环比双降，一线城市整体库存减少。伴随调控逐步展开、升级，预计接下来一段时间，一二线城市市场有望回归平稳，而辐射的周边县区及三四线城市则将面临调整。
搜狐焦点网4月6日发布《2017年1季度全国12城住宅市场数据报告》。本文选取全国12个代表城市进行汇总分析，包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、济南、东莞、青岛、武汉、苏州、南京、昆明。根据数据显示：商品住宅方面，1季度12城住宅成交下滑趋势明显，多城同比、环比双降，库存方面，一线城市整体可售套数、面积减少，广州去库存效果理想。
一、政策盘点
2017年1季度多城市楼市政策调整密集出台，力求稳定市场预期。3月起，全国楼市掀起调控热潮，粗略统计已有超过40个城市出台楼市调控举措，进行了50余次房地产市场约束性调控。“范围广、力度大、多措并举”成为本轮调控特点。
政策蔓延 三四线限购限贷启动
今年的“两会”《政府工作报告》指出，2017年要“因城施策”去库存，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。随后，新政爆棚戏码再度上演，多个城市密集出台新一轮紧缩调控，而本轮调控城市的主力已由热点一、二线城市扩展为周边辐射的三四线城市。
截至目前，已有40余个地市相继出台限购升级措施，其中，差别化信贷是新一轮调控重中之重。从调控的城市来看，本轮调控主要分布在热点一二线城市及环一线周边城市：
1、热点一、二线城市调控不断加码升级
在北京“10天9策”的带动下，全国多城出调控大招，更有部分城市在短时间内多次加码政策。仅3月30日一天，就有广州、山东淄博、浙江丽水、河北承德等6城市出台限购政策及限购加码政策。截至目前，北上广深全部执行“认房又认贷”政策，且非户籍人口购房门槛均提高至5年。二线城市中，杭州、南昌、南京、郑州、成都等相继升级限购措施，非户籍人口购房门槛均提高至2年；长沙、青岛、石家庄依次重启限购，外地人限购一套，同时提高购房首付比。
2、一线周边县市及其他热点三四线城市加入“限购限贷”
与之前限购、限贷政策多集中在一、二线城市有所不同的是，本轮调控一线周边县市也加入了限购大军，截止目前，京津周边区域中，天津、保定、石家庄、崇礼、涞水、涿州、廊坊、三河、固安、大厂、永清、香河、怀来、承德等13地已开启限购措施。其中，天津本地及外地限购新政升级，河北涿州、沧州、保定市涞水县、张家口市崇礼区开始限购，廊坊市扩大限购范围，环上海的嘉兴、嘉善县升级限购限贷力度，而环深圳的佛山限购升级，中山也重启限购。此外，南京周边的句容、福州周边的连江县、及赣州、厦门、三亚等热点城市均实施不同程度的限购政策。
热点一、二线城市采取紧缩式的调控模式，一方面是迫于房价上涨压力，另一方面，目前全国土地市场火爆趋势有增无减，而高地价引发后续商品住宅均价上行的市场预期没有得到缓解。
房价迅速上涨是环一线城市调控加码的主要诱因，而一线城市投资需求的外溢则是促使周边城市地价、房价一路走高的助推器。整体来看，在全国范围内“因城施策”的背景下，伴随近期由央行和银监部门配合对商业银行房贷投放进行窗口指导，库存型三四线城市将得到全面支持，需求也将平稳释放。
二、住宅市场
● 成交概况：一二线城市同比环比双降 二线城市降幅明显
整体来看，2017年1-3月全国12城住宅成交环比、同比均下降，同比降幅相对明显。根据搜狐焦点监测数据显示，2017年1季度12城商品住宅成交面积2606.89万㎡，环比下降23%，同比下降31%；成交套数247936套，环比减少19%，同比减少27%。
2017年1季度，前两月成交为近半年来最低点，3月起陡增，成交量恢复至去年第4季度平均水平，但由于1、2月成交触底，因此1季度整体成交环比仍呈大幅回落。
数据来源：各城市官方政府网站
分城市来看，一线城市1-3月住宅成交78157套，环比微涨6%，成交面积828.75万㎡，环比下降7%，其中上海环比双增，其他三个城市均呈下降趋势；重点二线城市3月住宅成交169779套，环比下降27%，同比下降26%，成交面积1778.13万㎡，环比下降29%，同比下降30%，大部分城市出现不同程度下滑情况。12个城市中，成交套数环比上涨的城市3个：上海、苏州、济南，其中，上海以135%的涨幅位居榜首；成交套数同比上涨的城市4个：广州、杭州、青岛、昆明，其中，昆明同比涨幅超过100%。
表1: 2017年1-3月重点一二线城市住宅成交
数据来源：各城市官方政府网站
从环比、同比数据来看，重点一二线城市2017年1季度成交整体趋冷，二线城市同比环比下降更为明显。3月起，重点二线城市成交回暖，以济南、苏州等城市最为突出，但整体水平仍未回到去年同期成交水平。
● 一线城市：住宅成交同比下降超30% 北京深圳同、环比均降
1、 整体趋势：
2017年1季度，北上广深总体住宅成交78157套，较2016年4季度环比上涨6%，但与去年同期相比，仍有较大差距，成交面积方面，环比、同步均呈下降趋势，且同比降幅超3成。
2、分城市看：
成交套数：环比方面，北上广深住宅成交套数除上海环比大幅上涨外，其他三个城市均下降，以深圳降幅最为明显；同比方面，广州成交套数、面积均实现正增长，其他三城市不同程度下降，深圳仍为降幅榜首。
数据来源：各城市官方政府网站
成交面积：受年初、年末市场环境影响，最近一年北上广深住宅成交面积，以去年2、3季度最为火爆，去年4季度和今年1季度出现周期性下滑，今年1季度触底。具体到城市，上海累计成交面积达1338.68万㎡，领跑一线城市，广州紧随其后，深圳成交面积在一线城市中垫底，其中，今年1季度成交达到冰点，仅为33.61万㎡，低于年度平均水平。
数据来源：各城市官方政府网站
● 库存情况：北上广深整体库存下降 广州去库存效果显著
截至2017年1季度，监测的4个一线城市住宅可售套数177403套，可售面积2245.96万㎡，环比下降2.8%。4个城市中，北京、深圳库存面积环比上升，上海、广州环比下降，其中，广州去库存效果最为理想，可售面积环比降幅接近9%。
表2：2017年1季度北上广深住宅可售情况
数据来源：各城市官方政府网站
3月全国两会陆续召开，多地调控加码，调控城市进一步扩容，地方“因城施策”促使地区间政策联动性增强。受市场政策收紧影响，一季度主要一二线城市住宅成交环比、同比整体均呈下降模式，预计接下来一段时间，伴随调控机制逐步趋紧，一二线城市市场有望回归理性，而一二线城市辐射的周边县区及三四线城市，则极有可能面临深度调整。
