中国消费者报青岛讯（记者王照重）近日，山东省青岛市工商局、青岛市消保委重点针对2016年度网络购物、商品房销售和供水、供电等公共服务领域存在的部分不公平格式条款，联合市消保委律师团共同进行了分析点评。
1、附件、赠品，退换货时请一并退回，如有破损或丢失，将无法办理退换货。
点评意见：依据《消费者权益保护法》第二十四条和第二十五条规定，在商品或者服务不符合质量要求、以网络购物等方式购买的商品符合七日无理由退货条件等情况下，消费者依法享有主张退换货的权利。附件和赠品的破损或丢失可能有不同的原因，如果非由消费者原因造成，消费者则无需承担任何责任，网站未对破损或丢失的责任主体进行区分，在格式条款中笼统做出不予办理退换货的规定，涉嫌限制了消费者的权利；如果确因消费者原因造成，双方可以协商由消费者支付相应对价，但是不能排除消费者退换货的权利。因此，上述条款违反了《消费者权益保护法》第二十六条第二款的规定：经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。
2、消费者自签收之日起1年内商品存在问题，第三方卖家可对消费者提供免费保修服务，不再接受商品退换货。
点评意见：依据《消费者权益保护法》第二十四条的规定：经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。没有国家规定和当事人约定的，消费者可以自收到商品之日起七日内退货；七日后符合法定解除合同条件的，消费者可以及时退货，不符合法定解除合同条件的，可以要求经营者履行更换、修理等义务。依据《消费者权益保护法》第五十四条规定：依法经有关行政部门认定为不合格的商品，消费者要求退货的，经营者应当负责退货。可以看出，法律赋予了消费者在商品质量不合格情况下要求退货的权利。网站未对商品的质量责任产生原因进行区分，仅对消费者签收后一年内存在问题的商品，做出在第三方卖家提供免费保修服务后，不再接受商品退换货的规定，涉嫌限制消费者的权利。
3、乙方同意，如遇下列特殊原因之一，则预售合同第十一条约定的该房屋的交付时间可据实予以顺延：（1）甲方不可预见也不可控制的客观原因造成的延误，包括但不限于自然灾害、停水、停电、社会公共卫生事件等；（2）遇到重大技术问题不能及时解决；（3）遇到政府做出禁止施工作业，实施交通管制等决定，造成无法正常施工，或为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误的。
点评意见：按照《合同法》第一百一十七条规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”本法所称该条款并不完全适用关于“不可抗力”的法律规定，比如重大技术问题造成延期的免责约定，因甲方理应对房屋建设所需要的技术有预案和安排，其不能因此免除延期应当承担的责任，否则极易造成甲方以此为由任意延期，背离《合同法》第三十九条关于格式条款公平原则的约定；对于政府做出的禁止施工作业、实施交通管制的情形，需要根据情形区别对待，如系甲方自身导致的，甲方亦不能免责。
该条款把停水停电、重大技术问题和市政建设延误统归为不可抗力，作为免除自身责任的理由，把不可抗力作扩大化解释，违反了《合同违法行为监督处理办法》第九条第三项的规定，属于免除自身违约责任的行为。
4、甲方未征得乙方同意擅自变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0%违约金。在不影响乙方所购房屋使用的情况下，甲方可以对小区平面布局和规划进行调整，不视为甲方违约。
点评意见：《合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”未征得乙方同意的情况下，甲方对小区平面布局和规划进行调整，即使不影响乙方所购房屋使用，也属于免除开发商违约责任的行为。
开发商利用格式条款事先设定赔偿金额为总房价款的0%，违反了《合同违法行为监督处理办法》第十一条第三项的规定，构成排除消费者依法请求损害赔偿的权利的违法行为。根据《合同法》第四十条，此约定明显系免除甲方责任，排除消费者主要权利，排除消费者主张违约金的权利，构成不公平格式条款，属于无效格式条款。就实际条款内容而言，格式条款无效导致双方未就变更小区的平面布局约定违约责任，乙方消费者可向甲方主张损害赔偿责任或者同时要求解除合同等。
5、在办理房屋交付手续前，乙方需预交物业管理费用等相关费用（物业管理费单价以经政府有关部门备案、公示的价格为准）。物业管理费从甲方《房屋交付使用通知书》确定的交房日期次日计算，乙方未按照本条约定预交物业管理费等相关费用的，甲方有权暂不予交付房屋使用且不承担任何责任。
点评意见：在商品房买卖过程中，购房者按照合同约定支付房款后就享有依法主张开发商交付房屋的权利，同样道理，开发商收到购房款后负有按照约定交付房屋的义务。商品房买卖与物业费的交纳是两个不同的法律关系。该条款的违法之处在于将物业费与房屋交付捆绑在一起，不交纳物业费就不交付房屋，违反了《合同违法行为监督处理办法》第十条的规定，属于加重消费者责任的行为。
6、用户擅自迁移、更动或操作用电计量装置、电力负荷管理装置、擅自操作供电企业的供电设施以及约定由供电人调度的受电设备的，按每次5000元计付违约金。
点评意见：《供电营业规则》第一百条第五项规定“私自迁移、更动和擅自操作供电企业的用电计量装置、电力负荷管理装置、供电设施以及约定由供电企业调度的用户受电设备者，属于居民用户的，应承担每次500元的违约使用电费；属于其他用户的，应承担每次5000元的违约使用电费”，由此可见，承担5000元违约金的责任主体是“其他用户”，而非“居民用户”。 本条款不区分用户类型，一概按每次5000元计付违约金违反了《合同违法行为监督处理办法》第十条第一项的规定，属于在格式条款中加重消费者责任。
7、用水人逾期不交纳水费的，从逾期之日起，每日加收欠交水费的千分之五作为违约金，直至交清水费。
点评意见：本条款对所欠水电气费违约金的规定为按日计算，同时未对违约金设置上限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条规定第2款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”参照这一规定，本条关于违约金的规定显然过分高于因违约所造成的损失，违反了《合同违法行为监督处理办法》第十条第一项的规定，加重了消费者的责任。按照该条规定计算的违约金，其超出当期欠缴总额30%的部分，如果义务人提出异议，很有可能不被人民法院支持。
8、因计量表故障而不能正确计量时，按照此表发生故障前3个抄表周期内，正常计量时的平均日用气量乘以计量表故障天数（天数：上次抄表日起到本次抄表日之间的日历天数），作为计算计量表故障期间须缴纳的燃气费。
点评意见：《青岛市燃气管理条例》第二十条规定“管道燃气的民用户的计量表(含计量表)至户外的燃气设施，由燃气经营单位负责管理、维护；计量表至户内燃气燃烧器具之间的燃气设施，由民用户承担管理、维护的责任”，由此可见，计量表的维护方是燃气公司，除非有证据证明计量表是由于用户过错或者第三方过错，燃气公司不能把计量表故障产生的不利后果转嫁给用户。该条款违反了《合同违法行为监督处理办法》第九条第三项“对提供的商品或者服务依法应当承担的保证责任”，属于免除自身责任的违法行为。
9、免责条款：因停水、停电造成供热中断的免除自身责任。
点评意见：《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”同时，根据《合同法》第十章的规定，停水、停电并非供暖企业中断供热供热的法定理由或免责事由。该条款违反了《合同违法行为监督处理办法》第九条规定，属于免除自身违约责任的行为。
因此，因停水、停电造成供热中断的，供暖企业应当依法承担违约或损害赔偿责任。如果发生此类情况，供热公司可以向第三方追究责任，但不能作为自身免责的理由。
10、退资须前往IC卡客服网点办理，可读卡且卡内余额小于等于50元的，当场可以全额退还，大于50元的不予办理退资。
点评意见：公交IC卡具有预付卡性质。消费者购买IC卡、存入钱款后，与发卡公司形成债权债务关系，消费者系债权人，发卡公司系债务人。对发卡公司而言，其没有任何依据占有消费者IC卡内的剩余金额，否则就构成不当得利；同样，发卡公司也无权限定退费的上限或下限，这种限制行为侵犯了消费者的财产权。同时根据该条款，消费者须将余额消费至50元以下，方可办理退卡，这种规定也涉嫌强制交易，侵犯了消费者的公平交易权利。根据《合同法》第四十条、《消费者权益保护法》第二十六条和《合同违法行为监督处理办法》第十一条规定，该条款属于典型的限制消费者权利行为。
