中国消费者报报道（施会子 记者朱海）家住江西省南昌市高新区昌东镇楼厂村的胡先生最近遭遇了购房纠纷，连续三次购房不成的他，连最早交付的4万元定金都被开发商没收，理由是“违反了《航天科创广场项目商品房认购协议》”。
退不回的4万元定金
2016年10月30日上午，胡先生来到位于南昌市高新区紫阳大道1088号的航天科创广场，看中了江西航天科创发展有限公司(以下简称“航天科创”)销售的D栋29层12号房。当时，胡先生的妹妹陪同他，一起与自称是销售部经理的陈某洽谈。可就在双方洽谈结束、胡先生准备交付定金时，却被告知一分钟前该套房已被卖了。见胡先生很是懊恼，陈某连忙向他推荐了另一套房子，并称可以再给其两个百分点的优惠。胡先生有些犹豫，便暂时离开了。
11月6日，胡先生再次和妹妹一起来到航天科创。在销售人员胡某的介绍下，胡先生重新选购了D栋14层12、13号房，下定决心准备支付定金购买，却又被告知13号房已经被内部订购。胡先生觉得莫名其妙，遂要求航天科创作出解释。陈某、胡某均表示，该内部订房人系公司的一个关系户，内订信息未及时告诉业务员，而胡先生尚未支付定金，所以他们有理由拒绝售房。
“接连两次遭遇这样的突变，真不知是航天科创在故意哄抬房价引诱我们购买，还是有其他原因。”胡先生有些愤怒，但陈某又几经劝说，称如果胡先生购买另外一套房，在原本谈好的优惠基础上，再附加九八折，“该折扣是我们公司总经理才能享受的待遇”。
见对方态度诚恳，又能给予这样大幅度的优惠，胡先生也心动了。所以当胡某提出D栋29层有14、15号房可购买时，胡先生当即准备付钱。就在此时，陈某又告诉胡先生，之前那个关系户内订的D栋14层14号又被对方退了，于是，胡先生便要求把刚谈好的房子换回第二次协商想要购买的，陈某当场也表示同意。
随后，买卖双方将购买D栋29层14、15号房的收据及认购协议改成了购买14层14、15号房的收据及认购协议。为了确定无误，胡先生兄妹反复向陈某求证，听到陈某称那样变更没问题后才如释重负，当天下午便签订了认购协议，并支付了4万元定金。可就在胡先生交付定金离开后不久，陈某又通知他，D栋14层15号房早在三天前已就被他人认购了，并向其出示手机上的认购记录。胡先生说，在此之后，陈某一行四人追到胡先生家中，要求胡先生退房。胡先生要求对方给三天时间考虑，但陈某等人仍然要求退房。直至胡先生打110报警后，陈某一行四人才离开。
2016年11月9日、10日，胡先生连续两天前往航天科创要求协商解决购房纠纷，都被告知陈某不在，最后电话约定11日面商。在11日的商谈中，陈某称已与前一位客户协商好让其退房，但却说胡先生如果想要购买那套15号房，就不能再享受原本谈好的优惠了，“是领导的决定”。胡先生愤怒不已，便向陈某表示不再购买已预订的14、15号房，陈某却说，如果胡先生不购买，将在7天之后被航天科创起诉，并没收已支付的4万元定金。
11月12日，胡先生的妹妹得知此事后，担心哥哥支付的4万元定金打水漂，遂提出购买其兄订购的14、15号房。11月13日，胡女士专门从北京赶回南昌，与航天科创签订了《南昌市商品房买卖合同》，并在陈某的同意下，在胡先生之前4万元定金的基础上另一次性刷卡支付了54万元左右的房款(全款约58万元)。
事情并未因此而圆满落幕。胡女士支付房款后，陈某又提出，房屋如果更改为胡女士的名字，需要提供户籍材料证明两人系兄妹。但胡女士早已远嫁他乡，两人户口早已不在同一户口簿上，一时之间无法提供证明材料……买个房子一波三折，胡先生兄妹失去了耐心，遂要求退房，并退回包括定金在内的58万元左右房款。但航天科创最终只退还了胡女士支付的款项，属于胡先生的4万元定金却不予退还，理由是其违反了《认购协议》中“7天内未按协议约定购房，定金不予退还”条款。
航天科创坚称对方违反认购约定
2017年3月21日，记者与胡先生一起来到航天科创售楼大厅，见到了陈某。对记者的询问，陈某称，胡先生确实到他们这看过几次房，但都因未带现金或没带卡等原因错失良机，房子都被别人预订了。
胡先生最后定下的两套房子中，有一套是他们销售部同事订购了的，而跟胡先生对接的销售员并不了解情况，才与胡先生签订了订购协议。自己与胡先生协商想动员他让出其中一套，但胡先生不同意。
“既然胡先生不同意，那就要按《认购协议》中约定的‘在7天之内签订购房合同，否则没收定金’。可胡先生并没有在7天内签约，还说自己资金不足提出让妹妹过来购买。”陈某说，“公司内部有规定，为了防止炒房，是不允许做更名的，更不能换房。我把胡先生的情况跟公司反映之后，公司同意只要胡先生能提供材料证明两人是兄妹关系，就可以由胡女士交付尾款完成交易。”11月13日，胡女士交付了545688元的购房尾款，可胡先生提供的户口簿无法证明两人系兄妹关系，而胡先生又不愿意去村委会开证明材料。于是，当天公司就把这笔钱还给了胡女士。
关于胡先生提出的退还定金要求，陈某对记者说，根据《航天科创广场项目商品房认购协议书》上的规定，胡先生必须在7日之内，也就是2016年11月12日之前，按其选择的购房方式履行协议，办理相关手续，并签订正式的《商品房买卖合同》。但胡先生没有在12日之前付清余款，所以根据协议，4万元的定金公司有权没收。
记者发现，航天科创向胡先生发出的提示函中，落款时间竟然是2016年11月22日。而且，在采访过程中，记者还隐约听到陈某说向胡先生发过《律师函》催其交付房款，可当记者向陈某展示该《提示函》，并询问所谓《律师函》是什么时，陈某顾左右而言他，称这份《提示函》是公司法律团队整合的，具有法律效力，并解释称日期并不重要，胡先生违反《认购协议》是事实，公司不可能会将4万元定金退还。
当记者提及当初航天科创与胡女士签订的购房合同里，写明的大约58万元购房款包括了胡先生的4万元定金在内，为何退款时却不能悉数退回时?陈某解释说，给胡女士提供的合同是草签合同，只是提供给客户预览的，并无法律效力。
购房转让不必要是兄妹关系
就胡先生的遭遇，记者于3月27日致电江西客家人律师事务所的刘玉华律师，刘律师说，《合同法》规定，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”由此可知，胡先生两次与航天科创销售人员洽谈至欲付定金购房不成的情况若属实，而开发商航天科创的售房行为构成要约，其无法提供胡先生与之商谈好的商品房违反要约，亦即违反合同，胡先生有权要求其承担合同目的无法实现的违约责任。
那么，购房者具备何种条件才满足退款要求?同日，记者又电话采访了北京市京师(南昌)律师事务所的熊粹文律师，熊律师说，具体情况具体分析，对于本案纠纷，首先要看开发商是否违约，如果开发商违约，消费者胡先生可以依据定金罚则双倍返还定金;如果只是购房者单方面想解除合同，需要和开发商协商，在开发商不同意的情况下则属于违约，定金不能退回。
熊律师还说，在此次购房纠纷中，购房者胡先生的妹妹已经向开发商支付了全款，按照约定履行了认购协议，且开发商当时也并未以违反认购协议提出抗辩，也就是默认选择继续履行认购协议。而后却又以胡先生违反认购协议而不予退还定金，显然于法无据。房款退回并不代表双方合同已经终止，这要看哪方违约。如果开发商是以证明购房者胡先生妹妹是其妹妹为理由的进行退房，这无理可循。
江西省消保委秘书处投诉部万岱提醒广大消费者，在作出购买房屋等需要大额金钱支出的决定时，一定要认真阅读对方出具的文件内容，签订会产生法律效力的文件时更需谨慎小心。尤其是在签订购房合同时，与其所有的约定内容都应该写进合同中，并保留图片和录音等相关证据，以便日后更好地维护自身合法权益。
